KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR

Sevgili Meslektaşım,

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında muayenehane açma koşulları, belediye ruhsatlandırması gibi konularda sıkça sorulan sorulara cevap ve açıklama getirmesi amacıyla aşağıdaki bilgi notu hazırlanmıştır.

Konuyu bilgilerinize sunar, çalışmalarınızda kolaylıklar dilerim.

Sağlıkla kalın,

Neslihan SEVİM

Ankara Dişhekimleri Odası
Genel Sekreteri

1.Tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan yerlerde dişhekimi muayenehanesi açılabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. Maddesinde, Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bölümlerinde klinik, poliklinik, ecza lâboratuvarı gibi müesseseler kurulamayacağı ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında olduğu düzenlenmiştir.

Yargı kararlarında da, kütükte mesken olarak gösterilen yerlerde dişhekimi muayenehanesi açılabileceği, Yönetim Planında “yalnızca mesken olarak kullanılır”, “muayenehane açılamaz” gibi açıkça yasaklayıcı hükümlerin bulunması halinde muayenehane açılamayacağı ifade edilmiştir.

2.Tapuda mesken olarak gösterilen yerlerde muayenehane açmak için Yasada açık bir düzenleme olması gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kütükte mesken olarak gösterilen bölümlerde açılamayacak yerler sayma yoluyla belirlenmiş, muayenehanelerin bunun dışında olduğu belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesi, bu kuralın başkaca bir izne ve işleme gerek olmaksızın bağımsız bir bölümünün muayenehane olarak kullanılabileceği şeklinde anlaşılması gerektiğini belirtmiştir.

Dolayısıyla Yasada başkaca bir hükmün olması gerekmemekte olup ayrıca bir yasama tasarrufuna ihtiyaç bulunmamaktadır.

3.Belediyelerden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma yükümlülüğü var mıdır?

2007 yılına kadar özel kanunlarında bulunan hükümler nedeniyle kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen çalışma izinleri nedeniyle bu alanda işyerinin bulunduğu mahallin Belediyesinden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılışı yapılmıştır. Ancak 2007 yılından itibaren İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatına ilişkin Yönetmelikte yapılan değişiklikler, özel mevzuatı uyarınca ruhsatlandırılan muayenehane, avukatlık bürosu gibi işyerlerini kapsayıp kapsamayacağına ilişkin işlemler nedeniyle dava konusu edilerek idari yargıya taşınmıştır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 3572 sayılı Yasa'nın 2. maddesinde sayılmayan yerler için Belediyelerden de işyeri ve çalışma ruhsatı alınmasının zorunlu olduğuna karar vermiştir.

Bu karardan sonra dişhekimi muayenehaneleri için de işyeri açma ve çalışma ruhsatı almak zorunlu hale gelmiştir. ( Not: İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı 04.04.2015 tarihinde Genel Kurul’da görüşülerek yapılan değişiklikle meslektaşlarımızın açtığı muayenehane ve müşterek muayenehaneler işyeri açma ruhsatı almak zorunda olmaktan çıkartıldı.) 

4.Muayenehane açarken kat maliklerinin tümünün izni gerekir mi?

İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatına ilişkin Yönetmeliğin 5. Maddesinde ruhsat verilirken aranan koşullar sayılmış olup gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar istenmektedir.

Yargı kararlarında, dişhekimi muayenehanelerinin aktarılan düzenlemelerde sayılmadığı, “gibi işyerleri” olarak değerlendirilemeyeceği ve kat maliklerinin oy birliği ile verdikleri bir kararın aranamayacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla işyeri açma ve çalışma ruhsatı alırken kat maliklerinin oybirliği ile aldığı bir karara ihtiyaç yoktur.

5.Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. Maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranmaktadır.

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun MADDE 2 - Bu Kanun hükümleri ;

a) 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu'nun 268-275 inci maddeleri kapsamına giren 1'inci sınıf gayrisıhhı müesseseleri,

b) Nerede açılırsa, açılsın, yakıcı, patlayıcı, parlayıcı ve tehlikeli maddelerle çalışılan işlerle oksijen LPG dolum ve depoları, bunlara ait dağıtım merkezleri, perakende satış yerleri, taşocakları, akaryakıt istasyonları ve benzeri yerlere,

c) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamına giren turizm işletmelerine,

d) (...) (Madde 2 nin (d) bendi, 1.12.2004 tarih ve 25657 sayılı R.G.'de yayımlanan, 24.11.2004 tarih ve 5259 sayılı Kanunun 8. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıştır.

e) (Ek: KHK/560 - 24.6.1995 / m.21) 1 inci, 2 nci ve 3 üncü sınıf gıda maddesi üreten gayrı sıhhi müesseselere (*)

f) (Ek: 6111 - 13.2.2011 / m.201) 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca açılan avukatlık bürolarına,

g) (Ek: 6111 - 13.2.2011 / m.201) 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu uyarınca meslek mensuplarınca açılan bürolara, uygulanmaz.